Mercados capitalistas y burbujas inmobiliarias

Cuando una ama de casa desea comprar insumos para cocinar,  no suele ir donde el mismo productor agrícola, sino que se dirige a un supermercado que está más a su alcance. Sin embargo, ha escuchado en los medios que el precio de los alimentos está con tendencia al alza. Ella asume que o porque hay pocas reservas o la demanda aumentó. Quizás se tome más tiempo para escoger el producto pero, finalmente comprará el que le parezca mejor.

Por su parte, el vendedor también conoce que ciertos productos están con tendencia al alza y para asegurarse detener precios más cómodos que sus competidores aumenta su stock. Incluso gasta más que lo planificado con la esperanza de que el producto eleve su costo y así, aumentar s margen de ganancia. Es decir que la próxima vez que el ama de casa se acerque al supermercado es probable que encuentre que gasta más en la misma canasta básica de la semana pasada.

Sin embargo, el almacenar productos alimenticios tiene un costo extra porque tienen fecha de expiración, además de refrigeración si fuera el caso de ciertos vegetales. Esto hace que no haya grandes posibilidades de crear burbujas especulativas en el mercado agrícola.

En un mercado capitalista se infiere que el precio de cualquier bien es el reflejo del equilibrio alcanzado entre su oferta y su demanda en un determinado momento. Este equilibrio varía por diversos factores tales como la escasez relativa del bien o el aumento o disminución de la demanda, además de ser evaluado siempre a lo largo del tiempo. Es decir que si la demanda crece más rápido que la oferta, el precio de dicho bien tenderá a subir en el tiempo, y si ocurre lo contrario, el precio debería tender a bajar.

¿Especulación inmobiliaria?

En cambio, ¿qué sucede cuando dicha lógica se aplica en el mercado inmobiliario? La diferencia es que no tiene limitaciones: los inmuebles no expiran y su manutención en lugar de costos puede proporcionar ingresos mediante su alquiler. “Es así que, cuando el precio de los inmuebles empieza a subir, y se incrementan las expectativas de que esa dinámica se mantendrá”, explica Renzo Jiménez Sotelo, docente con más de 10 años de experiencia en riesgos financiero.

Generalmente se asocia el término especulación a la crisis financiera vivida en Estados Unidos en el 2008. ¿Qué sucedió? Mucha gente se prestó dinero y compraron diversos bienes, adquiriendo deudas inmobiliarias. Además, alguien tuvo que darles acceso a tanto crédito que, en este caso, son los bancos.

Se considera una transacción completa al intercambio de recursos monetarios que una persona utiliza para obtener un bien. Sin embargo, muchas veces estas transacciones no ocurren instantáneamente sino que se estructuran bajo contratos. Un contrato básicamente significa una promesa de cancelar la deuda en determinados periodos con una tasa de interés quedando todo especificado. 

“Generalmente este tipo de contratos se dan a través de los bancos, y su negocio no es administrar negocios inmobiliarios, sino lo que hacen es tratar de mover sus recursos. Y, en este caso venden los contratos a otros intermediarios, y así se va desarrollando un mercado secundario de servicios de deuda inmobiliaria”, comenta José Tavera, economista y catedrático.

Entonces debido a este mercado secundario que se forma, los bancos han flexibilizado el proceso para otorgar créditos, quizás hasta el punto de ser negligentes.  “No hacen bien su tarea de chequear si este tipo me va a pagar, tiene los recursos suficientes y luego viene un proceso que en los Estados Unidos en el año 2008 reventó, que es la llamada burbuja inmobiliaria”, continúa Tavera.

 “Es un proceso de fuertes subidas en el precio de un activo que genera expectativas de futuras subidas adicionales, las cuales no están exentas de riesgo”, explica Jiménez. Un proceso así rápidamente atrae a los especuladores que buscan obtener grandes beneficios en muy poco tiempo, lo cual infla más la burbuja. “Obviamente uno de los principales riesgos es que se produzca un derrumbe de precios, lo cual suele ocurrir cuando se hace insostenible cualquier lógica de explicación económica y se produce una sobreoferta en el mercado”, afirma.

Por ello, en el 2008 comenzó un alud de deudas que finalmente casi acabó con todo el sector económico involucrado. Y no solo comprende el sector inmobiliario sino sectores anexos como el financiero ya que los grandes bancos americanos estuvieron a punto de quebrar y muchos otros no sobrevivieron.

En el caso de la crisis de Estados Unidos los grandes culpables fueron las casa acreditadoras de crédito. “Evidentemente tienen una serie de técnicas para determinarlo.  Y curiosamente son estas mismas casas acreditadoras las que indican que el Perú tiene buen crédito, que es AA+”, afirma Tavera.

Cabe resaltar que el concepto de burbuja inmobiliaria es una burbuja especulativa. Este fenómeno financiero sucede cuando la especulación de un producto o bien hace que el precio de éste se eleve hasta alcanzar un valor monetario muy por encima de su valor real. Aquel aumento de precios llega a niveles desmesurados y se dice que la burbuja explotó cuando el precio cae súbitamente dejando a su paso enormes deudas. Este fenómeno de los mercados es negativo porque se coloca el capital en una actividad no productiva pues lo que se hace es inflar los precios más no el valor intrínseco del bien en sí.

¿Sucedería en el Perú?

La Cámara Peruana de Construcción (Capeco) presentó a inicios del año el XV Estudio El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao, documento que señala que existe una demanda insatisfecha de alrededor de 399,952 personas que esperan acceder a una vivienda con un costo menor a 30,000 dólares para el 2011.

Asimismo, según el último reporte de inflación del BCRP el precio de venta por metro cuadrado mantuvo su tendencia al alza desde el 2006. Del 2003 al 2008 los precios estuvieron por debajo de los S/. 2,357 soles. Actualmente, el precio por m2 es cercano a los S/.3,000. Además, El Ministerio de Vivienda estima que para finales del 2011, el mercado inmobiliario haya crecido 11%.

En el caso peruano, las principales causas de esta alza de precios podrían ser, el primer lugar, el aumento de la demanda. De marzo de 2010 a marzo del 2011, 14 distritos han aumentado el valor de m2 de terreno. De estos 14 distritos, cinco han aumentado en un año a una tasa de dos dígitos.

En primer lugar se encuentra Carabayllo que aumentó 94,5%, siguen Jesús María, San Isidro, Santiago de Surco y Miraflores. Según Capeco, la demanda actual de viviendas supera en proporción de 4 a 5 veces la oferta inmobiliaria.

Otra causante sería, por ponerlo de alguna manera, la escasez de terrenos. Aunque esto abarque el alza de los precios de insumos de construcción. El precio de los metales y el cemento están con tendencia a seguir subiendo al igual que los demás productos del mercado interno.

Y finalmente, el tercer factor del crecimiento de este mercado inmobiliario sería la apertura de créditos. Los sueldos no crecen y sin embargo, cada vez más personas se animan a tomar un endeudarse cuando los precios continúan subiendo cada vez más. La respuesta se encuentra en la política crediticia de los bancos y financieras. Es por ello que el plazo promedio de pago de los préstamos se ha incrementado en casi el doble. Por ejemplo, lo que antes se pagaba en 10 o 12 años, ahora se paga en 20 o 25 años. Es decir, que es el financiamiento el que permite que se puedan pagar aquellos precios.

Por otro lado, el Estado está tomando medidas frente a esta posible amenaza. El Ministerio de Economía ha declarado que se encuentra en coordinación con el Banco Central de reserva (BCR) y la Superintendencia de Banca y Seguros y AFP (SBS), para evitar una posible burbuja inmobiliaria. Asimismo, recientemente el Banco Central de Reserva ha anunciado que intervendrá en el mercado cuando el dólar demuestre extrema volatilidad. 

Hay un grupo de economistas que considera que no que debe haber una intervención regulatoria estatal porque hay un riesgo sistémico que implica que si no se le ayuda a ciertas entidades  importantes toda la economía se puede ver afectada y los costos podrían ser mayores.

Todos estos factores plantean la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en el país. Efectivamente el crecimiento económico del país tiene influencia en el aumento de precios, sin embargo, José Tavera nos deja con un polémico comentario “a mí me parece que como está creciendo la actividad inmobiliaria es demasiado. Y me hace presumir que digamos hay otra cosa más. Yo creo que hay un tema de blanqueo del narcotráfico".

¿Perú nuclear?

Cuando pensamos en energía nuclear, lo primero que pensamos es la catástrofe de la central de Fukushima y los efectos negativos que de una diminuta grita en un reactor; pasando incluso por el recuerdo de destrucción que dejó Chérnobil. Sin embargo, más allá de todo el rechazo que puede generar ahora, la energía nuclear es también empleada en áreas como la medicina y agricultura, y está en el Perú.

El Perú cuenta con un reactor nuclear llamado “El Huarangal”. Entre sus diversas funciones, las más importantes son la producción de gammagrafías que se emplean para diagnosticar cáncer y realizar estudios sobre los tejidos humanos. Además, en los laboratorios adyacentes se producen fármacos útiles para la agricultura y el cuidado del medio ambiente.

El ingeniero Rolando Arrieta del Instituto Peruano de Energía Nuclear aseguró que “es necesario contar con todas las fuentes de producción disponibles, tanto con energía nuclear como con las energías renovables.” A pesar que en este momento hay movilizaciones en todo el mundo en contra del desarrollo de la energía nuclear. “Nuestro país tiene la materia prima para ello, ya que cuenta con importantes yacimientos de uranio en la costa, sierra y selva.”

La energía nuclear es una fuente de energía alternativa, que se obtiene de utilizar los átomos de ciertos elementos llamados radioactivos y se busca hacerlos reaccionar de forma controlada. Estos choques liberan una gran cantidad de energía, la cual puede produce vapor de agua y ésta finalmente puede ser utilizada para generar energía eléctrica o mecánica.

Hay dos formas de lograr este gran despliegue de energía, la fisión o fusión de átomos. La fisión consiste en que átomos inestables,  “son bombardeados por
pequeñas partículas que actúan como proyectiles, entonces estos átomos se fragmentan en dos partes y liberan en cada reacción dos o tres neutrones, que a su vez impactan en otros átomos de uranio generando una reacción en cadena”, afirma Patrizia Pereyra, física especialista en medición de radiación.

En la fusión, sucede el procedimiento contrario, es decir dos átomos a altas temperaturas se unen y resulta una alta cantidad de energía. Este proceso se da en forma natural en las estrellas, pero para producirlo artificialmente se necesitan altas temperaturas, por lo que no existen en la actualidad reacciones de este tipo. “Aún se busca un método alternativo para lograrlo, lo que es la “fusión en frío”. La ventaja de la fusión es que no genera prácticamente desechos radioactivos, que si ocurre con la fisión nuclear”, continúa Pereyra.

El costo nuclear

Para poder producir energía nuclear se necesita material radioactivo, como es el caso del uranio o el plutonio. Existen depósitos de uranio natural en diversas partes del mundo, como Australia, Estados Unidos, Canadá y Brasil, entre otros. El Perú también tiene reservas de uranio en el departamento de Puno. Sin embargo, para poder utilizarlo como combustible nuclear es necesario que pase por un proceso de tratamiento, comúnmente conocido como enriquecimiento.

Si nosotros hacemos un kilo de uranio, la energía que libere será igual a la de un millón de kilos de dinamita. Asimismo, la energía eléctrica que podría dar un kilo de uranio es equivalente a millones de kilos de petróleo. Un reactor nuclear usa un poco de uranio y eso genera cien megavatios durante un año. Para producir la misma cantidad de energía en esa planta tiene que quemarse un tanque de petróleo cada hora durante un año.

Para Arrieta, los riesgos existen y existirán siempre, dijo y el caso de Fukushima es un ejemplo de ello, sin embargo, “hay que tratar el tema de la energía nuclear con menos apasionamientos y más racionalidad y eso solo se conseguirá si comunicamos a la población sobre sus beneficios y aplicaciones pero también sus riesgos”.

El ministro del Ambiente, Antonio Brack, afirma que para el 2040 la matriz energética peruana deberá basarse en un 66% en energías renovables procedentes de fuentes hídricas, eólicas y  solares. “El Perú debe buscar la generación de nuevas fuentes de energía para crecer y generar riqueza que pueda, a su vez, llegar hasta la población de los pueblos más alejados del país”. Sin embargo, no menciona el desarrollo de la energía nuclear. 

Mejor malo conocido que bueno por conocer

Por otra parte, los combustibles fósiles han traído muchas consecuencias negativas para el planeta. El petróleo seguirá siendo la fuente de energía predominante en los próximos 50 años, afirma el Banco Interamericano de Desarrollo. Otra de sus cifras anuncia que el consumo energético a nivel global aumentará un 30% para el año 2030. El Perú es uno de los países más expuestos al cambio climático y la opinión pública habla de desarrollar nuevas fuentes de energía.

Cuando se quema petróleo, se libera una gran cantidad de toneladas de carbono.”Los más nocivos son el óxido de nitrógeno y óxido de sulfuro, que al estar en contacto con la humedad del ambiente se convierten en ácido sulfúrico y nítrico, que son supercorrosivos.”, afirma Pereyra.

Eliminar las emisiones de CO2 en la producción de electricidad es importante si se quiere luchar contra el calentamiento global.El estudio del BID subraya que la obtención de electricidad es “la mayor fuente de dióxido de carbono” y la que hace que sus emisiones crezcan más rápido.

¿Nueva letra muerta?

Con la implementación de la Nueva Ley Procesal del Trabajo (Ley Nº 29497), se inicia un giro en el sistema laboral. Atrás quedarán los juicios que demoran varios años ya que se pondrá extender como máximo seis meses para dar un veredicto.

Definitivamente los  trabajadores serán los más beneficiados con esta nueva ley  ya que, además de acelerar el proceso,  los jueces podrán sancionar a quienes actúen deliberadamente para dilatar el juicio.

Además esta ley indica que se debe implementar  un sistema de consulta virtual de expedientes de porque facilitará la revisión y seguimiento de los casos. Este sistema también tendrá los veredictos de ciertos casos que sean considerados precedentes (jurisprudencias) para la libre consulta ciudadana. Así habrá una estandarización de las normas y se favorecerá a que la ley sea igual para todos.

Sin embargo, a pesar de que estos cambios buscan mejorar nuestro ineficiente poder judicial, estos se ven ensombrecidos por la realidad de las cosas. Se quiere modificar no solo la forma en cómo se llevaba a cabo un juicio, sino que también busca implementar tecnología. Nos enfrentamos a la dura cultura judicial que impera en todos los abogados y magistrados.

No es sencillo dejar de litigar en papel, con una narración formal y todas las confusiones que surgen de la interpretación de un documento escrito. Un juicio oral requiere de otras técnicas como la oratoria, y conocer técnicas de interrogación para poder  formular las preguntas adecuadas.

Por otro lado, para poder implementar una red electrónica como la que se propone se debe invertir no solo en el sistema en sí, sino en capacitaciones para todo el personal en conjunto. Y como si fuera poco,  educar también a la población para que conozca y use el sistema  para hacerlo extensivo.

El Poder Judicial actualmente tiene un sistema informático que permite ver el estado del expediente, sin embargo, solo se puede conocer un breve, y muchas veces, impreciso resumen del escrito. La idea de la norma es que exista un sistema de seguimiento del expediente que permita visualizar el contenido.

¿Qué ha hecho sobre esto el Poder Judicial? No sabemos, lo único que se sabe es que esta norma ya está vigente y que el sistema sigue siendo el mismo. Además, diversas instituciones deben trabajar en colaboración  para implementar una base de datos permanente actualizada acerca de las jurisprudencias.

Otro de los cambio más importantes, son los relativos al juicio oral. Ya que ello supone dotar a todos los juzgados y salas superior es de videocámaras o grabadores de voz pues, sin estos equipos, no se pueden registrar las audiencias.

Por otro lado, por más esfuerzos del Poder Judicial por modernizarse y agilizar sus procesos en temas tan abundantes de casos como los temas laborales, estarían incompletos sin un giro en los empleadores.  Son los mismos empleadores quienes deben revisar su política laboral. Las principales causas de los conflictos están vinculadas con la incapacidad de arribar a acuerdos sobre gratificaciones y beneficios.

En principio, estaremos ante un proceso más expeditivo y eficaz. Depende de su ejecución y de los involucrados su éxito o fracaso. Hay un nuevo esquema de procesos y diversos métodos para evitar que un juicio se prolongue demasiado y favorezca a una de las dos partes.

Y también se ha presentado un proyecto de ley para que se sancione con pena de cárcel de hasta 10 años a quienes incumplen las normas de seguridad y salud en el trabajo. Ahora las empresas podrían perder ante un juicio laboral, contrariamente a lo que sucede ahora, el trabajador es el más perjudicado cuando se abre un proceso y por ello desiste o prefiere otras soluciones al marguen de la ley.

De concretarse si quiera una parte de lo que propone esta nueva ley, lo que sucedería es que la misma empresas tomarían todas las previsiones para no llegar a un proceso judicial. Se favorecería a la formalización del empleo y se estaría iniciando un cambio en la cultura laboral.

Historias de NY

Ocho millones de historias tiene la ciudad de Nueva York, dice una conocida canción. Miles de personas suben todos los días al subterráneo de Nueva York, aquel “subway” que inspiró a películas de todos los géneros. Robos, asesinatos, apariciones de fantasmas y la fascinación de conocer al amor de tu vida, tantas situaciones han sido ambientadas aquí. Se estremece el piso bajos los pies, parece un temblor y nadie se inmuta. Escuchas un ruido metálico a lo lejos y ¡qué tonta!, era el metro. Le toma tiempo a algunas personas acostumbrarse al hecho que debajo hay toda una maquinaria de transporte.

El calor sofocante de la ciudad empeoraba cada vez que tenía que descender hacia una estación para movilizarse. El aire caliente que envuelve el ambiente cada vez que alguno de los trenes se acercaba era desesperante.  Es aliviante cuando, ya dentro del vagón, el aire acondicionado y los asientos frescos te reciben.

Las amplias aceras de la ciudad invitan a caminar tranquilamente por las calles. Se descubren departamentos muy hermosos por Park Avenue.  En cada esquina puedes encontrar algo interesante. El famoso Central Park es uno de los lugares más representativos de la ciudad y puede parecer muy hermoso en la televisión o en las películas. En realidad, la cámara no logra captar ni un tercio de su esplendor.

Times Square, uno de los tantos emblemas de la ciudad, frente al cual es imposible no detenerse en la mitad de la calle por unos minutos y observar boquiabierto ante la cantidad de luces y color que se pueden encontrar en aquellas esquinas. Son anuncios publicitarios pero, ¡qué lindos! Todos los días a partir de las seis de la tarde, se tiene que cerrar la calle pues las grandes aceras no se dan abasto. Empieza la avenida Broadway con sus grandes teatros y al caminar es inevitable pasar por los ductos de ventilación y no recordar a Marilyn Moroe con su vestido blanco.

Literalmente hay cientos de personas detenidas en la calle observando los grandes paneles publicitarios. Aquellos anuncios que recubren a todos esos edificios como una piel con imágenes en movimiento y sus sonidos hasta que se pierde la noción del tiempo.

Gran cantidad de autos y taxis abarrotan las calles a toda hora, largas filas se forman y el tráfico aumenta cuando se llega al centro de la ciudad. Los atascos son monumentales si se está en el lugar incorrecto a la hora menos indicada. Lo mismo sucede con cualquiera de los grandes puentes que unen a la bahía de Nueva York con el estado de Nueva Jersey.

En la llamada zona financiera, el ambiente es completamente diferente al anterior. Aquí las calles están siempre abarrotadas de peatones que caminan apresuradamente en todas las direcciones. Vestidas muy elegantemente y hablando por teléfono. Sin notarlo, se llega a la emblemática Wall Street. No es difícil imaginar que en aquellos edificios tan lujosos y tan serios –a diferencia de Times Square- se congregue uno de los poderes económicos más grandes de Estados Unidos y del mundo.

Es comprensible porqué esta ciudad, tan poblada, tan grande, tan famosa, ha inspirado tantos productos culturales, tantas películas, tantas canciones, tantas series. Aquellos grandes edificios que no se pueden admirar completamente sin una posterior contractura de espalda.

La ciudad es una jungla de concreto donde los sueños se crean, dice una conocida canción. No a todos les agrada una ciudad como esta. Entre tantos edificios, gente, autos y movimiento, es difícil encontrar calma y tranquilidad. Aún así, hasta los más incrédulos, sin saber cómo, terminarán sonriendo al final del día, sintiéndose un poco culpables quizás por haber sido tan mezquinos con la ciudad antes de conocerla. Estas calles harán sentir como nuevo, las grandes luces te inspirarán, culmina la canción.

Un techo para mi país en semana santa 2011