Mercados capitalistas y burbujas inmobiliarias

Cuando una ama de casa desea comprar insumos para cocinar,  no suele ir donde el mismo productor agrícola, sino que se dirige a un supermercado que está más a su alcance. Sin embargo, ha escuchado en los medios que el precio de los alimentos está con tendencia al alza. Ella asume que o porque hay pocas reservas o la demanda aumentó. Quizás se tome más tiempo para escoger el producto pero, finalmente comprará el que le parezca mejor.

Por su parte, el vendedor también conoce que ciertos productos están con tendencia al alza y para asegurarse detener precios más cómodos que sus competidores aumenta su stock. Incluso gasta más que lo planificado con la esperanza de que el producto eleve su costo y así, aumentar s margen de ganancia. Es decir que la próxima vez que el ama de casa se acerque al supermercado es probable que encuentre que gasta más en la misma canasta básica de la semana pasada.

Sin embargo, el almacenar productos alimenticios tiene un costo extra porque tienen fecha de expiración, además de refrigeración si fuera el caso de ciertos vegetales. Esto hace que no haya grandes posibilidades de crear burbujas especulativas en el mercado agrícola.

En un mercado capitalista se infiere que el precio de cualquier bien es el reflejo del equilibrio alcanzado entre su oferta y su demanda en un determinado momento. Este equilibrio varía por diversos factores tales como la escasez relativa del bien o el aumento o disminución de la demanda, además de ser evaluado siempre a lo largo del tiempo. Es decir que si la demanda crece más rápido que la oferta, el precio de dicho bien tenderá a subir en el tiempo, y si ocurre lo contrario, el precio debería tender a bajar.

¿Especulación inmobiliaria?

En cambio, ¿qué sucede cuando dicha lógica se aplica en el mercado inmobiliario? La diferencia es que no tiene limitaciones: los inmuebles no expiran y su manutención en lugar de costos puede proporcionar ingresos mediante su alquiler. “Es así que, cuando el precio de los inmuebles empieza a subir, y se incrementan las expectativas de que esa dinámica se mantendrá”, explica Renzo Jiménez Sotelo, docente con más de 10 años de experiencia en riesgos financiero.

Generalmente se asocia el término especulación a la crisis financiera vivida en Estados Unidos en el 2008. ¿Qué sucedió? Mucha gente se prestó dinero y compraron diversos bienes, adquiriendo deudas inmobiliarias. Además, alguien tuvo que darles acceso a tanto crédito que, en este caso, son los bancos.

Se considera una transacción completa al intercambio de recursos monetarios que una persona utiliza para obtener un bien. Sin embargo, muchas veces estas transacciones no ocurren instantáneamente sino que se estructuran bajo contratos. Un contrato básicamente significa una promesa de cancelar la deuda en determinados periodos con una tasa de interés quedando todo especificado. 

“Generalmente este tipo de contratos se dan a través de los bancos, y su negocio no es administrar negocios inmobiliarios, sino lo que hacen es tratar de mover sus recursos. Y, en este caso venden los contratos a otros intermediarios, y así se va desarrollando un mercado secundario de servicios de deuda inmobiliaria”, comenta José Tavera, economista y catedrático.

Entonces debido a este mercado secundario que se forma, los bancos han flexibilizado el proceso para otorgar créditos, quizás hasta el punto de ser negligentes.  “No hacen bien su tarea de chequear si este tipo me va a pagar, tiene los recursos suficientes y luego viene un proceso que en los Estados Unidos en el año 2008 reventó, que es la llamada burbuja inmobiliaria”, continúa Tavera.

 “Es un proceso de fuertes subidas en el precio de un activo que genera expectativas de futuras subidas adicionales, las cuales no están exentas de riesgo”, explica Jiménez. Un proceso así rápidamente atrae a los especuladores que buscan obtener grandes beneficios en muy poco tiempo, lo cual infla más la burbuja. “Obviamente uno de los principales riesgos es que se produzca un derrumbe de precios, lo cual suele ocurrir cuando se hace insostenible cualquier lógica de explicación económica y se produce una sobreoferta en el mercado”, afirma.

Por ello, en el 2008 comenzó un alud de deudas que finalmente casi acabó con todo el sector económico involucrado. Y no solo comprende el sector inmobiliario sino sectores anexos como el financiero ya que los grandes bancos americanos estuvieron a punto de quebrar y muchos otros no sobrevivieron.

En el caso de la crisis de Estados Unidos los grandes culpables fueron las casa acreditadoras de crédito. “Evidentemente tienen una serie de técnicas para determinarlo.  Y curiosamente son estas mismas casas acreditadoras las que indican que el Perú tiene buen crédito, que es AA+”, afirma Tavera.

Cabe resaltar que el concepto de burbuja inmobiliaria es una burbuja especulativa. Este fenómeno financiero sucede cuando la especulación de un producto o bien hace que el precio de éste se eleve hasta alcanzar un valor monetario muy por encima de su valor real. Aquel aumento de precios llega a niveles desmesurados y se dice que la burbuja explotó cuando el precio cae súbitamente dejando a su paso enormes deudas. Este fenómeno de los mercados es negativo porque se coloca el capital en una actividad no productiva pues lo que se hace es inflar los precios más no el valor intrínseco del bien en sí.

¿Sucedería en el Perú?

La Cámara Peruana de Construcción (Capeco) presentó a inicios del año el XV Estudio El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao, documento que señala que existe una demanda insatisfecha de alrededor de 399,952 personas que esperan acceder a una vivienda con un costo menor a 30,000 dólares para el 2011.

Asimismo, según el último reporte de inflación del BCRP el precio de venta por metro cuadrado mantuvo su tendencia al alza desde el 2006. Del 2003 al 2008 los precios estuvieron por debajo de los S/. 2,357 soles. Actualmente, el precio por m2 es cercano a los S/.3,000. Además, El Ministerio de Vivienda estima que para finales del 2011, el mercado inmobiliario haya crecido 11%.

En el caso peruano, las principales causas de esta alza de precios podrían ser, el primer lugar, el aumento de la demanda. De marzo de 2010 a marzo del 2011, 14 distritos han aumentado el valor de m2 de terreno. De estos 14 distritos, cinco han aumentado en un año a una tasa de dos dígitos.

En primer lugar se encuentra Carabayllo que aumentó 94,5%, siguen Jesús María, San Isidro, Santiago de Surco y Miraflores. Según Capeco, la demanda actual de viviendas supera en proporción de 4 a 5 veces la oferta inmobiliaria.

Otra causante sería, por ponerlo de alguna manera, la escasez de terrenos. Aunque esto abarque el alza de los precios de insumos de construcción. El precio de los metales y el cemento están con tendencia a seguir subiendo al igual que los demás productos del mercado interno.

Y finalmente, el tercer factor del crecimiento de este mercado inmobiliario sería la apertura de créditos. Los sueldos no crecen y sin embargo, cada vez más personas se animan a tomar un endeudarse cuando los precios continúan subiendo cada vez más. La respuesta se encuentra en la política crediticia de los bancos y financieras. Es por ello que el plazo promedio de pago de los préstamos se ha incrementado en casi el doble. Por ejemplo, lo que antes se pagaba en 10 o 12 años, ahora se paga en 20 o 25 años. Es decir, que es el financiamiento el que permite que se puedan pagar aquellos precios.

Por otro lado, el Estado está tomando medidas frente a esta posible amenaza. El Ministerio de Economía ha declarado que se encuentra en coordinación con el Banco Central de reserva (BCR) y la Superintendencia de Banca y Seguros y AFP (SBS), para evitar una posible burbuja inmobiliaria. Asimismo, recientemente el Banco Central de Reserva ha anunciado que intervendrá en el mercado cuando el dólar demuestre extrema volatilidad. 

Hay un grupo de economistas que considera que no que debe haber una intervención regulatoria estatal porque hay un riesgo sistémico que implica que si no se le ayuda a ciertas entidades  importantes toda la economía se puede ver afectada y los costos podrían ser mayores.

Todos estos factores plantean la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en el país. Efectivamente el crecimiento económico del país tiene influencia en el aumento de precios, sin embargo, José Tavera nos deja con un polémico comentario “a mí me parece que como está creciendo la actividad inmobiliaria es demasiado. Y me hace presumir que digamos hay otra cosa más. Yo creo que hay un tema de blanqueo del narcotráfico".